繼2011年3月實施“限購令”之后，西安乃至陜西其他地市逐漸抬頭的“高房價”，再次逼行業(yè)管理部門在全國首推限利10%的“限利令”，將調(diào)控樓市的“重拳”直接掄向蓋樓賣樓獲利的開發(fā)商。盡管樓市“限利令”剛剛露臉幾天時間，但“限利令”能否擠干房價“水分”的質(zhì)疑聲，早已響遍西安的大街小巷，乃至全國各地。 新政 樓市調(diào)控“重拳”掄向高房價制造者 記者采訪了解到，備受市民關注的西安高房價，在經(jīng)歷了全年9月到今年5月的九次降價之后，進入6月份，西安房價突然止住“跌聲”首次開始“喊漲”，而且一漲就是連續(xù)4個月。中國某研究院發(fā)布的“2012年9月中國某指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)”顯示，9月份，西安住宅均價已經(jīng)悄悄漲至7088元/平米，讓打算購房的百姓心里發(fā)慌。 就在百姓為漸漸漲高的房價叫苦連天時，10月20日，我省在全國首推的限利10%的“限利令”，盡管剛剛露臉尚未落到實處，但為“高房價”所累的購房者，還是從政府決策中看到了樓市嚴厲調(diào)控的決心，長時間懸在心里的一塊大石頭總算落地了。 據(jù)了解，我省剛剛推出的“限利令”，調(diào)控“重拳”直指蓋樓賣樓獲利的開發(fā)商。“限利令”明確要求，各城市要劃定區(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間，并按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據(jù)2009《陜西省建設工程工程量清單計價規(guī)則》及當年涉及建筑的各項價格指數(shù)測算出較為準確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。同時要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售。 質(zhì)疑 陜西“限利令”能否擠干房價“水分”？ 因為出臺“限利令”的初衷是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，更重要的是為了防止房價反彈，許多接受記者采訪的購房者表示，希望陜西新政能夠很好地抑制高漲的房價，讓現(xiàn)行房價運行在百姓可承受范圍內(nèi)。然而，由于新政直接沖撞到開發(fā)商的切身利益，許多不同的聲音不斷沖擊新政。西安一位開發(fā)商直言：對本來就處于艱難期的房企而言，限利政策無疑雪上加霜，尤其是對中小房企的打擊比較大。也有開發(fā)商表示，新政一刀切限制利潤的做法并不科學，讓中高端盤無所適從。 盡管樓市“限利令”剛剛露臉幾天時間，但“限利令”能否擠干房價“水分”的質(zhì)疑聲，已經(jīng)不斷從各種場合傳了出來。一家在陜西排名靠前的國有房企副總直言：如果政策一旦執(zhí)行，開發(fā)商的應對辦法只能是互相作假，“限利令”期望擠干高價房“水分”的初衷，也將會因此受阻。 業(yè)內(nèi) 過分限制售價區(qū)間可能影響建筑質(zhì)量 接受記者采訪的多位西安房企表示，每個地產(chǎn)項目的產(chǎn)品配套、功能定位、設計方案、地域環(huán)境都是不同的，成本決算自然不同。商業(yè)地產(chǎn)項目是分級的，如一線產(chǎn)品的開發(fā)成本基本在3000元∕平方米以上，二線產(chǎn)品的開發(fā)成本約在2300~2500元∕平方米，政府要進行實際成本的核算，必然派工作組進駐某個項目。這樣人力成本太高，且實施難度太大。況且，開發(fā)建設期間人力成本、物料成本都處于變動狀態(tài)，很難測算準確成本。 行內(nèi)人士透露，因為開發(fā)成本很難準確測算，為了固守自己既得利益，以蓋樓賣樓獲利的開發(fā)商自然能在成本上報多項構(gòu)成中做手腳，而且有多種辦法可以增加名義上的成本，比如增加人頭，增加采購，增加廣告支出，增加營銷投入等，單一個售樓部，成本可以是200萬元，也可以600萬元。如此一來，非但沒有擠干高房價“水分”，相反會在很大程度上增加房價“水分”。 另外，還有業(yè)內(nèi)人士擔憂，過分限制售價區(qū)間可能影響建筑質(zhì)量及配套建設。西安市東郊一家樓盤的銷售經(jīng)理稱：如果在項目價格備案階段開放商成本定價為4000元/平米，但由于后期人力成本、物料成本上漲，按照原計劃實施超出預定成本，影響了他的開發(fā)利潤，開放商肯定不干。那么怎么辦呢？降低標準、減少配套！原定用一級物料改為二級，優(yōu)質(zhì)建筑工人改為“游擊隊”……在監(jiān)管不嚴的情況下，極可能會影響樓盤的工程質(zhì)量。 |
